Pubblico per coloro che non erano presenti a Roma o collegati via web la relazione svolta nel corso del convegno del 21 maggio 2013 ideato dallo Studio Legale De Valeri con la srl Groma, Fondazione geometri e con il patrocinio della Cassa di previdenza dei geometri.
La giornata di studio con l'intervento di amministratori, architetti, geometri, agenti immobiliari e condomini è stata seguita in streaming presso una settantina di sedi provinciali dei collegi dei geometri liberi professionisti.
La seconda parte della relazione riguardante la responsabilità civile e penale dell'amministratore di condominio verrà pubblicata successivamente.
"La riforma del condominio che
entrerà in vigore il prossimo 18 giugno innova profondamente l’attuale
normativa, soprattutto le disposizioni che interessano l’amministratore del
condominio rivelando l’intenzione del legislatore di sollecitarne la
preparazione e l’aggiornamento professionale nell’interesse primario dei
condomini e quindi di riflesso della società italiana considerato l’enorme
numero di coloro che ne saranno coinvolti.
La Legge 11
dicembre 2012 n. 220, modificando alcuni articoli del codice civile (C.C.)
precisamente il libro III, titolo VII capo II dedicato al “condominio negli
edifici” e delle disposizioni di attuazione, regolamenta ora in modo puntuale i
doveri dell’amministratore, stabilendone i requisiti, secondo tre direttive: la
verifica della qualifica professionale e l’aggiornamento, la trasparenza della
gestione e il controllo di questa da parte dei condomini.
E’ confermata al novellato art. 1129, 15° comma, del
codice civile l’applicabilità per il rapporto tra condominio e amministratore delle
norme sul mandato, recependo da ultimo la decisione a sezioni unite della Cassazione n. 9148/2008, pertanto l’amministratore
può ritenersi un mandatario con rappresentanza con l’applicabilità degli artt.
1387 e ss. e 1703 e ss. C.C.
Le
innovazioni introdotte dal legislatore hanno modificato una ventina di
articoli del codice civile, tra gli altri quanto al tema odierno, esamineremo gli
artt. 1129
e 1130, gli artt. 1130 bis c.c. riguardante il
“rendiconto” e 71 bis disp att. C.C. che elenca i
requisiti richiesti al “nuovo” amministratore per svolgere il mandato e 71 ter disp. att. C.C. che regola l’eventuale attivazione del sito internet del
condominio.
Va precisato che la disciplina del nuovo art. 1129
C.C. riguarda anche gli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia
popolare ed economica ( realizzati o recuperati da enti pubblici a totale
partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle
province o dei comuni) e di quelli realizzati da enti pubblici non economici o
società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia
residenziale pubblica.
L’auspicata creazione di un albo
professionale con l’obbligo di iscrizione ai fini dell’esercizio della
professione non si è concretizzata nonostante le ripetute sollecitazioni che si
sono succedute negli anni.
Esaminiamo in ordine logico le principali
novità a breve in vigore.
La nomina dell’amministratore.
Il nuovo primo comma
dell’art. 1129 C.C. stabilisce che la nomina dell’amministratore diviene
obbligatoria quando i condomini sono più di otto, in precedenza se
erano più di quattro.
La maggioranza richiesta per la nomina è la maggioranza degli
intervenuti in assemblea in una percentuale che rappresenti almeno il 50% del
valore dell’edificio espresso in millesimi.
Nell’eventualità in cui l’assemblea non vi provveda il ricorso
per la nomina può essere presentato al tribunale competente per
territorio, che decide in sede camerale, anche da un solo condomino, oltre che dall’amministratore
dimissionario.
L’incarico
di amministratore dura un anno ed alla scadenza l’assemblea, come prevede l’art. 1135 n. 1 C.C.,
convocata dall’amministratore ogni anno deve esprimersi sulla conferma o revoca
dell’amministratore.
Il quorum richiesto per la revoca è la maggioranza dei presenti e
almeno 500 millesimi, se non viene raggiunta tale maggioranza l’incarico di
amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 10° comma C.C.).
L’accettazione deve avvenire in forma scritta, a
pena di nullità, con un accordo che riporta l’entità del compenso pattuito
con il condominio mandante.
La nomina del nuovo amministratore acquista efficacia nei
confronti dei terzi dal momento in cui sia adottata la relativa
deliberazione dell’assemblea e non dal giorno in cui avviene il passaggio delle
consegne con il precedente amministratore.
I requisiti dell’amministratore
condominiale.
L’art.
71-bis disp. att. C.C. introdotto ex novo dalla riforma indica al primo comma i
requisiti richiesti all’amministratore per assumere il mandato, cinque di
carattere morale e due di carattere professionale.
In particolare l’amministratore, oltre al godimento dei
diritti civili per cui nei cinque anni precedenti non devono essere stati
emessi nei suoi confronti provvedimenti di interdizione, inabilitazione o di
fallimento, non deve aver subito condanne per reati che prevedono la reclusione
dai due ai cinque anni, non deve essere sottoposto a misure preventive o di
tutela e non deve esser annotato nell’elenco dei protesti cambiari.
Quanto ai due requisiti professionali deve essere diplomato
e deve aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi
periodici di aggiornamento.
Il possesso dei requisiti lettera f) diploma scuola secondaria e g) corso
di formazione o attività di formazione in materia di amministrazione
condominiale non è richiesto all’amministratore che sia stato scelto fra uno
dei condomini o che abbia svolto l’attività per almeno un anno nel triennio
precedente l’entrata in vigore della nuova legge, fermo restando l’obbligo di
formazione periodica.
La perdita
di uno dei requisiti che possono definirsi “morali”,
lettere a,b,c,d ed e) dell’art. 71 bis, causa la cessazione dell’incarico ed
ogni condomino in tal caso potrà convocare l’assemblea per la nomina del nuovo
amministratore.
Il
condizionare l’esercizio della attività dell’amministratore come prevede l’art.
71 bis disp. att. C.C. al possesso di specifici requisiti provocherà in
mancanza di uno solo di essi la nullità del contratto di mandato.
Il legislatore della Riforma ha riconosciuto anche alle
persone giuridiche, società di
persone o di capitali (Titolo V del Libro V del cod. civ.) la
possibilità di essere nominate amministratori recependo l’orientamento di Cass. civ. II n. 22840/2006 in cui si
legge che “il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette
quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della
responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità,
che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica”.
In caso di nomina di società il terzo comma dell’art. 71bis richiede che gli stessi requisiti del
primo comma devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente
responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le
funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società
presterà i servizi.
Il legislatore al terzo comma dell’art. 1129 come novellato
prevede l’obbligo per l’amministratore, all’atto della nomina e ad
ogni rinnovo, di fornire ai condomini i
propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, la denominazione
e la sede legale se si tratta di una società, l’indicazione dei locali in cui è
possibile trovare il registro dell’anagrafe condominiale ed il registro dei
verbali delle assemblee, indicando i giorni e gli orari in cui ogni interessato
può prenderne visione o estrarne copia, firmata dall’amministratore, previo
rimborso delle spese.
Altra novità rilevante è la “possibilità” per l’assemblea di subordinare la nomina
dell’amministratore alla presentazione
di una polizza individuale per responsabilità civile relativa agli atti
compiuti nell’esercizio del mandato.
Da ciò se ne deduce la non obbligatorietà per
l’amministratore di stipulare una copertura assicurativa per la responsabilità
professionale potendo non esserne richiesto dai condomini, scelta quest’ultima
che personalmente sconsiglio sia ai condomini che soprattutto agli
amministratori visto anche quanto in seguito si dirà in tema di responsabilità.
Ma il legislatore va anche oltre a proposito di copertura
assicurativa qualora sia pretesa dall’assemblea. Se successivamente alla nomina
nel corso del mandato l’assemblea deliberi l’esecuzione di lavori straordinari
l’amministratore sarà obbligato ad adeguare i massimali della sua polizza e, si
precisa, tale aumento dei massimali non dovrà essere inferiore all’importo di
spesa deliberato e dovrà essere contestuale all’inizio dei lavori.
Infine è previsto dal 4° comma che qualora egli sia coperto
da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale
generale per l’intera attività svolta, questa deve essere integrata con una
dichiarazione resa dall’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni
previste dal periodo precedente per lo specifico condominio, anche questa
disposizione espressa in maniera non certo felice.
Il 5° e 6° comma
dell’art. 1129 .C.C. prevedono che l’amministratore ha il dovere di affiggere l’indicazione
delle proprie generalità, del domicilio e dei propri recapiti in un luogo
di pubblico accesso o di maggior uso comune nel condominio, tale obbligo si
estende, in mancanza dell’amministratore, alla “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”,
indicazione questa a dir poco vaga e che potrebbe riferirsi anche ad un
collaboratore del suo studio o ad un condomino.
Tale obbligo introdotto dalla riforma appare legato alla
necessità dei terzi, dei condomini e loro aventi causa in caso di cessione
dell’unità immobiliare e delle autorità di P.S. di conoscere i recapiti del
soggetto che rappresenta il condominio.
Il 7° comma
statuisce l’obbligo dell’amministratore di far transitare tutte le somme riguardanti la gestione
del condominio su uno specifico conto
corrente postale o bancario intestato al condominio, riconoscendo a ciascun
condomino, a proprie spese, la possibilità di prendere visione ed astrarre
copia della rendicontazione periodica.
L’intento
perseguito è chiaramente la trasparenza della gestione di entrate ed uscite di
somme pertinenti il condominio. Potremmo dire che la facoltà di ciascun
condomino di prendere visione ed estrarre copia degli estratti conto rilasciati
dalla Banca o da BancoPosta dovrebbe servire come deterrente per scongiurare
eventuali “appropriazioni indebite” ex
art. 646 codice penale (C.P.) da parte dell’amministratore.
Il legislatore
anche in questo caso ha preso spunto dalla giurisprudenza, tra cui cito la
recente Cassazione civile, sez. I n.
7162 del 10.5.2012, secondo cui “pur in assenza di specifiche norme,
l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali
su apposito e separato conto corrente per evitare sovrapposizioni e confusioni
tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di
altri condomini, «senza necessità di espressa autorizzazione dell’assemblea.”
L’ottavo
comma dell’art. 1129 prevede che alla cessazione
dell’incarico, l’amministratore dovrà consegnare tutta la documentazione in
suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini, nonché porre in
essere tutte le attività ritenute urgenti per evitare pregiudizi agli interessi
comuni precisando, con una disposizione del tutto criticabile, che costui per
tale ulteriore attività non potrà pretendere compensi aggiuntivi.
Quindi in regime di prorogatio
imperii l’amministratore sarà tenuto a prestare la sua attività in forma gratuita
fino alla nomina del nuovo amministratore.
A parere di chi scrive qualora non intervenga in tempi
brevi la nomina del nuovo amministratore da parte dell’assemblea,
l’amministratore cessato per revoca o non dimissionario non potrà essere tenuto
sine die a prestare la sua opera gratis ed amore Dei e rimanere anche sottoposto
alla relativa responsabilità civile e penale, per cui si ritiene, dopo aver
adempiuto alle obbligazioni di restituzione dei documenti e di rendicontazione
della gestione e quant’altro previsto dalle norme che regolano la cessazione
del mandato, decorso un congruo lasso di tempo senza che l’assemblea abbia
provveduto alla nomina, costui possa percorrere la via del ricorso al Tribunale
competente per territorio per chiedere la nomina di un amministratore
giudiziario.
Fino ad oggi l’amministratore cessato dalla carica per
scadenza del termine o dimissioni non doveva proseguire la gestione solo in
caso di espresso dissenso dei condomini.
In mancanza di riconsegna dei documenti e quant’altro in
suo possesso l’amministratore subentrante, senza bisogno di una delibera
autorizzativa, potrà chiedere al giudice un provvedimento cautelare d’urgenza
ex art. 700 C.P.C. per ottenere
l’ordine di consegna (Tribunale Bari 17
marzo 2010 n. 967).
L’amministratore, che ex art. 1713 C.C. al termine del mandato deve rendere il
conto e restituire al condominio mandante tutto quanto ha ricevuto a causa del
mandato, ha il diritto al rimborso delle anticipazioni e delle spese
sostenute per l’esecuzione del mandato (art. 1720 c.c.) ma non ha un diritto di ritenzione, non può trattenere la suddetta
documentazione fino a quando non sia stato rimborsato delle somme anticipate al
condominio ovvero liquidato dei suoi onorari.
Il nono comma
dell’art. 1129 c.c. ha statuito l’onere per l’amministratore di agire per
la riscossione forzosa delle somme
dovute dagli obbligati nel termine di sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo espressa
dispensa dell’assemblea e ciò anche in relazione all’art. 63, primo comma,
delle disp. attuative del codice civile che prevede la concessione di un decreto
ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, per la riscossione
dei contributi secondo il riparto approvato dall’assemblea.
Il nuovo testo dell’art.
63 disp. att. C.C. prevede al punto 3 che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei
servizi comuni suscettibili di godimento separato qualora questi non abbia
effettuato il pagamento delle quote da un semestre, ad esempio il riscaldamento anche con l’apposizione di sigilli
all’interno dell’appartamento del condomino inadempiente (Tribunale di Milano n. 11384/1998).
Per quanto viceversa concerne i crediti vantati ad esempio da fornitori o ditte appaltatrici, nei confronti del condominio, la
riforma ha previsto che l’amministratore
è tenuto a comunicare i nominativi dei condomini morosi ai creditori non ancora
soddisfatti che li richiedano.
L'articolo 63
delle disp. att. C.C. prescrive al
primo comma tale obbligo all’amministratore mentre il 2° comma dispone che i
creditori possano agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti
solo dopo la preventiva infruttuosa escussione dei morosi attuando un principio
di solidarietà passiva attenuato dal beneficium
excussionis a favore degli adempienti.
In tal modo il legislatore
ha disatteso l’ultimo orientamento delle sezioni
unite della Cassazione, sentenza n. 9148/2008, favorevole alla parziarietà
delle obbligazioni condominiali per cui
le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli
condomini in proporzione delle rispettive quote.
La revoca dell’amministratore può essere
deliberata in ogni tempo dall’assemblea ex art. 1129, 11° comma C.C. quindi è confermata la revoca ad nutum anche prima della scadenza del termine, solitamente
annuale.
L’amministratore del condominio non ha diritto al
risarcimento del danno ex art. 1725 c.c. previsto per il mandato qualora vi sia
una revoca senza causa prima della scadenza del contratto (Cass. civ. 14472/1991).
L’assemblea può deliberare la revoca ex art. 1129 C.C. «con le maggioranze previste per la sua
nomina oppure con le modalità fissate dal regolamento condominiale» quindi
con la maggioranza degli intervenuti e metà valore dell’edificio (1136, II
comma C.C.).
Nell’eventualità in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali ovvero in caso di mancata apertura del
conto corrente condominiale anche il singolo condomino potrà chiedere la
convocazione dell’assemblea per far interrompere la violazione e revocare l’amministratore.
Ogni condomino, statuisce l’undicesimo
comma del nuovo art. 1129 C.C., senza passare per la delibera assembleare, con ricorso potrà adire l’autorità
giudiziaria per la revoca, quando l’amministratore non comunichi, senza
indugio, all’assemblea la notifica di una citazione o altro provvedimento al
condominio che esorbita le sue attribuzioni (art. 1131 co. 4 C.C.), non renda
il conto della gestione ovvero in presenza di gravi irregolarità indicate in
otto punti nel dodicesimo comma dell’art. 1129 c.c.
In caso di
gravi irregolarità fiscali o mancata apertura del conto corrente condominiale
il singolo condomino dovrà prima chiedere la convocazione dell’assemblea per
far cessare tale violazione e porre all’ordine del giorno la revoca.
Se l’assemblea non revoca il mandato il condomino potrà agire
in giudizio e, nell’ipotesi di accoglimento della domanda, il condomino-ricorrente,
per le spese legali, avrà un diritto di rivalsa nei confronti del condomìnio
che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Le gravi irregolarità che causano la revoca
dell’amministratore sono indicate in otto punti nel comma 12 dell’art. 1129
c.c. ovvero: non aver convocato l’assemblea per l’approvazione del
rendiconto condominiale e il reiterato rifiuto di convocarla per disporre la
revoca e la nomina del nuovo amministratore o nelle altre ipotesi previste
dalla legge; la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e
amministrativi e delle deliberazioni assembleari; la mancata comunicazione
all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti che hanno un contenuto
eccedente le attribuzioni del’amministratore; la mancata notizia ai condomini
della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimali, la
mancata diligenza nelle azioni giudiziarie contro i condomini morosi e nelle
conseguenti esecuzioni coattive; l’aver consentito la cancellazione dai
registri immobiliari delle formalità per un credito insoddisfatto; una gestione
delle entrate e delle uscite idonea a generare possibile confusione tra il
patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri
condomini; non aver curato la tenuta del registro di anagrafe
condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, di quello di nomina e
revoca dell’amministratore e di quello di contabilità; non aver fornito al
condomino che ne faccia richiesta la documentazione sul pagamento delle spese
condominiali e su eventuali giudizi in corso; l’omessa, incompleta o inesatta
documentazione dei dati dell’amministratore in sede di nomina o rinnovo
dell’incarico.
Il compenso dell’amministratore
(art. 1129, 14° comma C.C.) deve essere determinato all’atto
dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, specificando a pena di
nullità e analiticamente l’importo dovuto per l’attività svolta, rectius da svolgere, il suo ammontare è
rimesso alla discrezionalità delle parti.
L’amministratore non ha diritto ad onorari aggiuntivi a
quanto pattuito, secondo l’orientamento giurisprudenziale, il compenso
spettante all’amministratore per lo svolgimento di un’attività connessa ed essenziale
all’esecuzione dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con
rappresentanza, deve ritenersi compreso nel corrispettivo fissato al momento
del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata
annuale (Cass. civ. n. 10204/2010).
Nulla vieta che l’assemblea condominiale, per mezzo di una
specifica delibera, riconosca all’amministratore degli ulteriori compensi per
specifiche prestazioni.
Le attribuzioni ex art. 1130 C.C. Va premesso
che le disposizioni dell’art. 1130 C.C. “attribuzioni
dell’amministratore” non rientrano tra quelle assolutamente inderogabili in
quanto il regolamento condominiale o l’assemblea potrebbe approvare compiti più
vasti o non coincidenti con quelli indicati all’art. 1130, ciò si ricava dal
tenore del successivo art. 1131 C.C. “rappresentanza”
in cui è prevista la possibilità per l’amministratore di ricevere un potere di
rappresentanza al di sopra dei limiti previsti dall’art. 1130 quando si fa
cenno ai “maggiori poteri conferiti all’amministratore
dal regolamento di condominio o dall’assemblea.”
La nuova
formulazione dell’art. 1130 C.C. conferma gli incombenti attuali
aggiungendone altri indicati ai punti da 5 a 10 (e l’inottemperanza ai n. 6, 7
e 9 costituisce motivo di revoca).
Quanto all’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assemblea
condominiale va ricordato che non sussiste nei casi in cui l’esecuzione
comporti la violazione di norme imperative, ad esempio nel caso di una delibera
che preveda la realizzazione di opera edile abusiva, nulla per illiceità
dell’oggetto o che, posta in esecuzione, metta in pericolo la sicurezza del
fabbricato (Cass. civ. II 1626/2007).
L’amministratore,
dispone il n. 10 dell’art. 1130, dovrà redigere il rendiconto condominiale
annuale e convocare l’assemblea ogni anno per l’approvazione del conto, regolato
ora nei contenuti analiticamente dal nuovo art.
1130 bis C.C., non oltre 180 giorni (dalla chiusura dell’esercizio n.d.r.).
Gli adempimenti fiscali.
La Riforma prevede l’obbligo a carico dell’amministratore, che
deve tenere la contabilità, di rispondere alle eventuali richieste avanzate
dagli Uffici finanziari concernenti dati, notizie e documenti relativi alla
gestione condominiale (art. 32, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. n. 600/1973),
comunicare annualmente all’anagrafe tributaria i beni ed i servizi acquistati
dal condominio, nonché i dati identificativi dei fornitori (art. 7, comma 9,
D.P.R. n. 605/1973). L’amministratore inoltre
dovrà versare la ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal
condominio e sui compensi professionali percepiti dallo stesso (articoli 23,25 D.P.R.
600/1973).
La novità della tenuta dei registri
obbligatori ex art. 1130 c.c.: registro anagrafe condominiale (n. 6),
registro verbali delle assemblee, registro nomina e revoca amministratore e il registro
di contabilità (n. 7).
La tenuta del registro
dell’anagrafe condominiale è una delle principali novità introdotte
dal legislatore, che anche grazie a tale innovazione trasforma l’amministratore
in un solerte funzionario dello Stato e direi in primis dell’agenzia delle
entrate, esso deve riportare le generalità dei singoli proprietari nonché dei
titolari dei diritti reali e personali di godimento, il loro codice fiscale, residenza o domicilio, i dati catastali di
ogni singola unità immobiliare, nonché ogni altro elemento concernente le
condizioni di sicurezza, dizione anche questa del tutto vaga che potrebbe
interpretarsi come acquisizione delle dichiarazioni di conformità degli
impianti presenti negli appartamenti.
Ricade sui condomini l’onere di comunicare
all’amministratore in forma scritta ogni variazione entro sessanta giorni.
Nell’ipotesi di mancanza parziale o totale dei dati indicati l’amministratore
deve chiederli ai condomini con raccomandata, decorsi trenta giorni dalla
mancata o incompleta risposta egli è tenuto ad acquisirli consultando i
pubblici registri potendo poi addebitarne il costo agli inadempienti.
Si può ritenere che questo registro persegue l’intento
primario di risolvere le problematiche connesse alle convocazioni inviate a
soggetti che non risultano condomini o non rientrano tra i legittimati passivi
alla convocazione oppure per evitare l’avvio di azioni di recupero del credito
verso soggetti pur abitanti nel condominio che non hanno alcun diritto di
proprietà in relazione all’appartamento in cui vivono.
L’altra novità è inerente la tenuta del registro di contabilità,
dove sono annotati, entro trenta giorni, i singoli movimenti di entrata e di
uscita sul conto corrente condominiale.
Inoltre la riforma impone la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore che deve contenere le variazioni
cronologiche nonché gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e
revoca e del registro dei verbali
delle assemblee a cui
va allegato il regolamento condominiale, le eventuali mancate costituzioni
dell’assemblea, le delibere e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne
avanzino richiesta.
Obbligo di conservazione della documentazione condominiale.
Spetta all’amministratore, inoltre, la tenuta e la
conservazione dei documenti inerenti la gestione condominiale, come è noto ogni
condomino ha facoltà di ottenerne l’esibizione in qualunque momento quindi non
solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte
dell’assemblea.
Questo decisivo diritto trova fondamento nel rapporto di
comproprietà di ogni condomino con la complessiva documentazione della gestione
condominiale, vi è pertanto una esigenza dei condomini di conoscere gli atti
condominiali per valutare l’attività gestionale dell’amministratore ed essere
in grado in sede assembleare di poter manifestare le eventuali perplessità
sulla gestione da cui l’eventuale mancata approvazione del rendiconto al
termine di ogni anno di esercizio.
Infine il nuovo art.
71ter delle disp. Att. C.C. prescrive all’amministratore, se deliberato
dall’assemblea a maggioranza qualificata ex art. 1136, 2°comma C.C., di
attivare un sito internet del condominio,
a spese dei condomini, che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre
copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare,
una disposizione al passo con i tempi con un opportunità che a mio parere andrà
colta senza alcun dubbio dai condomini.
Dall’insieme delle disposizioni citate è ovvio dedurre un
evìdente favor del legislatore per la
necessità e la scelta di affidarsi ad un ”amministratore
professionista”, preparato e aggiornato, recependo le sollecitazioni non
solo della recente giurisprudenza, in primis
Cass. civ. III n. 25251/2008 di
cui si dirà, ma anche di molti condomini, che come noto rientrano nella
categoria dei consumatori ex art. 3 del D.
Lgs. 206/2005, e di alcuni tristi fatti di cronaca riguardanti i condomini
che forse potevano essere evitati preferendo la preparazione all’economicità di
talune nomine."
Per eventuali chiarimenti sulla riforma del condominio in vigore dal 18 giugno 2013 e sulle tematiche relative al condominio negli edifici i lettori possono rivolgersi alla mail studiolegaledevaleri@gmail.com e ai recapiti dello Studio.
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