Immobiliare. Il preliminare di un immobile abusivo non è annullabile.

E’ valido il contratto preliminare per la compravendita di un immobile parzialmente abusivo ? La Cassazione di recente si è pronunciata in senso affermativo precisando che va considerata la natura meramente obbligatoria del preliminare e che non ricorre l’inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della  parziale o totale abusività dell'immobile.

La decisione in commento è della II° sezione della Corte di Cassazione civile, sentenza n. 20707 pubblicata il 4 settembre 2017.

 

La controversia in questione derivava dall’azione giudiziale di una promissaria acquirente di un immobile che dopo la sottoscrizione di un contratto preliminare, accortasi a suo dire che l’immobile era affetto da irregolarità urbanistiche, citava i promittenti venditori chiedendo al Tribunale di dichiarare la nullità del preliminare e, in via subordinata, la risoluzione.

Le parti promittenti venditrici che avevano presentato l’istanza di sanatoria tardivamente eccepivano che la controparte era a conoscenza della seppur parziale abusività dell'immobile e dell’esito negativo della pratica di condono. Inoltre l’attrice immessa nel possesso aveva realizzato opere abusive che avevano determinato il sequestro del bene e l’avvio di un procedimento penale e a completamento degli addebiti non aveva versato la terza rata del prezzo.

Il Tribunale autorizzava il sequestro giudiziario dell'immobile e con sentenza escludeva la nullità del preliminare e dichiarava la risoluzione per inadempimento dell'attrice che proponeva l’appello poi dichiarato inammissibile a causa della mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei promittenti venditori che non si era costituito nel giudizio.

Dopo una prima decisione della Suprema Corte che rinviava alla Corte d’Appello la quale però rigettava l’impugnazione, la promittente acquirente adiva nuovamente la Corte di Cassazione che definitivamente respingeva le tesi della difesa della promissaria acquirente.

Per quanto di interesse in merito al quesito iniziale il giudice di legittimità ha rilevato che “non è configurabile la dedotta nullità del preliminare per abusività dell'immobile. Infatti, al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall'art. 15 della legge n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata legge n. 47 (Cass., Sez. II, 26 aprile 2017, n. 10297).

La giurisprudenza costante sostiene che la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria si applica nei soli contratti con effetti traslativi, quindi al definitivo che concretizza il trasferimento del bene, e non ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita in quanto “la dichiarazione di regolarità o la produzione della documentazione relative alla regolarità dell'edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all'atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 cod. civ., che tiene luogo di tale contratto (Cass., Sez. II, 9 maggio 2016, n. 9318)”.

Non poteva dichiararsi l’inadempimento dei promittenti venditori secondo il giudice di legittimità sia perché la promissaria acquirente era a conoscenza sin dal momento della stipula del preliminare dello stato irregolare del bene, sia perché “detta situazione edilizia non precludeva la possibilità di rogare l'atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia dell'abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità (cfr. Cass. sez. II, 18 settembre 2009, n. 20258)”.

La Corte infine rilevava che il Tribunale aveva valutato in ogni caso il comportamento colpevole prevalente della promissaria acquirente sia per la mancata corresponsione della somma pattuita quale terza rata del prezzo dell'immobile che per la circostanza accertata che l’attrice, avuta la consegna anticipata dell'immobile, aveva fatto eseguire senza autorizzazione amministrativa varie opere di ristrutturazione neppure consentite dai promissari venditori provocando il sequestro penale dell'immobile.

Conclusivamente va detto che la Cassazione ha ribadito la validità del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dopo l'entrata in vigore dell’art. 40 della legge n. 47/1985 in quanto la sanzione della nullità prevista si applica solo ai contratti con effetti traslativi restandone esclusi i contratti con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.

Chiarimenti sul tema della nullità o risoluzione del contratto preliminare di compravendita di immobili:

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DIRITTO del LAVORO. Licenziamento. Durante la malattia si può uscire per brevi acquisti ?

Una recente decisione della Corte di Cassazione merita di essere proposta ai lettori del blog in quanto di sicuro interesse per i datori di lavoro e i dipendenti alle prese con la malattia durante il rapporto di lavoro.
Nel corso degli anni alcuni clienti, soprattutto i single, mi hanno chiesto se durante la malattia possono uscire di casa per brevi periodi per recarsi ad esempio a fare la spesa.

E' d'obbligo precisare che le decisioni delle sezioni della Suprema Corte di legittimità contengono principi, talvolta contrastanti tra loro nel tempo, che i giudici di merito, Giudice di Pace, Tribunale e Corte di Appello, possono assumere quale guida nelle loro decisioni optando per l'uno o l'altro orientamento sulla singola materia.
Ogni decisione va valutata con riferimento alle peculiarità del caso esaminato e in questa specifica controversia occorre fare attenzione alle circostanze della patologia da cui è originato lo stato di malattia.
Ebbene la sezione lavoro della Cassazione con la sentenza del 21 marzo 2011 n. 6375 ha dichiarato illegittimo il licenziamento erogato ad un lavoratore che durante la malattia era uscito di casa per camminare ...
E' necessario chiarire questa affermazione semplicistica che può lasciare interdetti.
La vicenda in questione riguarda un lavoratore che a causa di un infortunio aveva riportato la distorsione di una caviglia e dunque si era assentato dal lavoro producendo le relative certificazioni mediche a sostegno dello stato di malattia durato alcuni mesi.
Il datore di lavoro, evidentemente poco incline a dar fiducia al dipendente, lo aveva fatto pedinare scoprendo che costui si recava fuori di casa e ... camminava !

Da ciò la contestazione disciplinare seguita poi dalla decisione di comminare la più grave sanzione ovvero il licenziamento, basato sulla presunta incompatibilità del comportamento tenuto dal dipendente con la patologia comunicata al datore di lavoro per giustificare l'assenza.
La Suprema Corte, confermando la decisione della Corte di Appello di Torino che aveva dichiarato nullo il licenziamento accogliendo la domanda di reintegra e risarcimento del danno proposta dal lavoratore, ha evidenziato la mancanza di una violazione disciplinare a sostegno del licenziamento in quanto la malattia era supportata da certificazioni mediche pubbliche, tra cui i referti dell'INAIL, esami strumentali e diagnosi sia al momento dell'infortunio che a distanza di tempo a copertura di tutto il periodo di assenza dal lavoro.
Il lavoratore aveva rispettato il procedimento relativo alla comunicazione dello stato di malattia producendo a conferma dell'inabilità temporanea i relativi certificati nel corso dei mesi, il datore di lavoro avrebbe dovuto provare l'inattendibilità di tali attestazioni, seguendo la procedura prevista dall'art. 5 della L. 300/70, lo Statuto dei lavoratori, mediante visite di controllo che avrebbero potuto accertare l'inesistenza dell'incapacità lavorativa oppure un comportamento contrario al dovere del lavoratore di non rallentare la guarigione.
Nel caso particolare poi il lavoratore aveva seguito le indicazioni riabilitative del suo medico che aveva prescritto di compiere del movimento e dunque di ... camminare.
Il datore di lavoro attraverso i pedinamenti non aveva scoperto che il dipendente durante la malattia svolgeva altra attività lavorativa nè aveva fornito elementi tali da accreditare la malafede di costui "bensì la ripresa di alcune azioni della vita privata cioè di attività di una gravosità di cui non è evidente la compatibilità a quella di un'attività lavorativa a tempo pieno."

Ad ogni modo suggerisco ai dipendenti di rispettare gli orari di reperibilità attualmente vigenti, per i dipendenti pubblici si veda il D.M. 206 del 18 dicembre 2009 che prevede le fasce orarie 9.00-13.00 e 15.00-18.00 valide anche per i giorni non lavorativi e festivi, fasce superiori a quelle del settore privato, evitando ogni situazione che possa poi dare adito a contestazioni sullo stato di malattia.