Immobiliare. Il preliminare di un immobile abusivo non è annullabile.

E’ valido il contratto preliminare per la compravendita di un immobile parzialmente abusivo ? La Cassazione di recente si è pronunciata in senso affermativo precisando che va considerata la natura meramente obbligatoria del preliminare e che non ricorre l’inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della  parziale o totale abusività dell'immobile.

La decisione in commento è della II° sezione della Corte di Cassazione civile, sentenza n. 20707 pubblicata il 4 settembre 2017.

 

La controversia in questione derivava dall’azione giudiziale di una promissaria acquirente di un immobile che dopo la sottoscrizione di un contratto preliminare, accortasi a suo dire che l’immobile era affetto da irregolarità urbanistiche, citava i promittenti venditori chiedendo al Tribunale di dichiarare la nullità del preliminare e, in via subordinata, la risoluzione.

Le parti promittenti venditrici che avevano presentato l’istanza di sanatoria tardivamente eccepivano che la controparte era a conoscenza della seppur parziale abusività dell'immobile e dell’esito negativo della pratica di condono. Inoltre l’attrice immessa nel possesso aveva realizzato opere abusive che avevano determinato il sequestro del bene e l’avvio di un procedimento penale e a completamento degli addebiti non aveva versato la terza rata del prezzo.

Il Tribunale autorizzava il sequestro giudiziario dell'immobile e con sentenza escludeva la nullità del preliminare e dichiarava la risoluzione per inadempimento dell'attrice che proponeva l’appello poi dichiarato inammissibile a causa della mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei promittenti venditori che non si era costituito nel giudizio.

Dopo una prima decisione della Suprema Corte che rinviava alla Corte d’Appello la quale però rigettava l’impugnazione, la promittente acquirente adiva nuovamente la Corte di Cassazione che definitivamente respingeva le tesi della difesa della promissaria acquirente.

Per quanto di interesse in merito al quesito iniziale il giudice di legittimità ha rilevato che “non è configurabile la dedotta nullità del preliminare per abusività dell'immobile. Infatti, al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall'art. 15 della legge n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata legge n. 47 (Cass., Sez. II, 26 aprile 2017, n. 10297).

La giurisprudenza costante sostiene che la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria si applica nei soli contratti con effetti traslativi, quindi al definitivo che concretizza il trasferimento del bene, e non ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita in quanto “la dichiarazione di regolarità o la produzione della documentazione relative alla regolarità dell'edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all'atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 cod. civ., che tiene luogo di tale contratto (Cass., Sez. II, 9 maggio 2016, n. 9318)”.

Non poteva dichiararsi l’inadempimento dei promittenti venditori secondo il giudice di legittimità sia perché la promissaria acquirente era a conoscenza sin dal momento della stipula del preliminare dello stato irregolare del bene, sia perché “detta situazione edilizia non precludeva la possibilità di rogare l'atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia dell'abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità (cfr. Cass. sez. II, 18 settembre 2009, n. 20258)”.

La Corte infine rilevava che il Tribunale aveva valutato in ogni caso il comportamento colpevole prevalente della promissaria acquirente sia per la mancata corresponsione della somma pattuita quale terza rata del prezzo dell'immobile che per la circostanza accertata che l’attrice, avuta la consegna anticipata dell'immobile, aveva fatto eseguire senza autorizzazione amministrativa varie opere di ristrutturazione neppure consentite dai promissari venditori provocando il sequestro penale dell'immobile.

Conclusivamente va detto che la Cassazione ha ribadito la validità del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dopo l'entrata in vigore dell’art. 40 della legge n. 47/1985 in quanto la sanzione della nullità prevista si applica solo ai contratti con effetti traslativi restandone esclusi i contratti con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.

Chiarimenti sul tema della nullità o risoluzione del contratto preliminare di compravendita di immobili:

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ULTIME DALLE CORTI - Tributario - Se il consulente delegato non paga il tributo del cliente.

Se il consulente non ha versato l'importo dovuto per un tributo dal suo cliente, il contribuente che gli ha dato mandato a provvedere al pagamento non è punibile qualora il consulente sia stato condannato con sentenza in sede penale. La denuncia del contribuente seguita dalla condanna del consulente che ha omesso di versare le somme ricevute all'Erario fa insorgere la causa di non punibilità di cui all'art. 6, comma 3 del D.Lgs n. 472/97, il decreto in materia di sanzioni tributarie.
Il contribuente dovrà non solo esercitare l'azione penale nei confronti del consulente ma dimostrare di avergli dato l'incarico di effettuare il pagamento e consegnato la somma necessaria. La Cassazione ha ribadito questo principio con una recente decisione (Cass. sez. tributaria, n.884 del 15 gennaio 2009).
I giudici osservano che la causa di non punibilità è operante in favore del contribuente se è "documentalmente provato che il mancato pagamento del tributo è dovuto a fatto e colpa di terzo, denunciato, accertato e punito dalla magistratura."

Pertanto non è sufficiente che il contribuente al quale è stato contestato dal Fisco il mancato pagamento del tributo adduca di aver denunciato il consulente ma è necessario che provi di averlo delegato e avergli consegnato la somma necessaria per il versamento e che il procedimento avviato in sede penale si concluda con la condanna del delegato.

L'insegnamento pratico che se ne trae è quello di provvedere direttamente al pagamento dei tributi o, qualora non sia possibile, agire con accortezza nel delegare a terzi tale incombente.
I lettori possono inviare alla mail studiolegaledevaleri@gmail.com ogni quesito relativo a situazioni analoghe e a controversie tributarie in corso presso le Commissioni tributarie.