E’ valido il contratto
preliminare per la compravendita di un immobile parzialmente abusivo ?
La Cassazione di recente si è pronunciata in senso affermativo precisando che
va considerata la natura meramente obbligatoria del preliminare e che non
ricorre l’inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente
è a conoscenza della parziale o totale abusività
dell'immobile.
La decisione in commento è della
II° sezione della Corte di Cassazione
civile, sentenza n. 20707 pubblicata il
4 settembre 2017.
La controversia in questione derivava
dall’azione giudiziale di una promissaria acquirente di un immobile che dopo la
sottoscrizione di un contratto preliminare, accortasi a suo dire che l’immobile
era affetto da irregolarità urbanistiche, citava i promittenti venditori chiedendo
al Tribunale di dichiarare la nullità del preliminare e, in via subordinata, la
risoluzione.
Le parti promittenti venditrici che
avevano presentato l’istanza di sanatoria tardivamente eccepivano che la
controparte era a conoscenza della seppur parziale abusività dell'immobile e
dell’esito negativo della pratica di condono. Inoltre l’attrice immessa nel
possesso aveva realizzato opere abusive che avevano determinato il sequestro del
bene e l’avvio di un procedimento penale e a completamento degli addebiti non
aveva versato la terza rata del prezzo.
Il Tribunale autorizzava il
sequestro giudiziario dell'immobile e con sentenza escludeva la
nullità del preliminare e dichiarava la risoluzione per inadempimento
dell'attrice che proponeva l’appello poi dichiarato inammissibile a causa della
mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei promittenti
venditori che non si era costituito nel giudizio.
Dopo una prima decisione della
Suprema Corte che rinviava alla Corte d’Appello la quale però rigettava l’impugnazione,
la promittente acquirente adiva nuovamente la Corte di Cassazione che
definitivamente respingeva le tesi della difesa della promissaria acquirente.
Per quanto di interesse in merito
al quesito iniziale il giudice di legittimità ha rilevato che “non è configurabile la dedotta nullità del
preliminare per abusività dell'immobile. Infatti, al contratto preliminare di
compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della legge n. 47
del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall'art. 15
della legge n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto
unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta
disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata
legge n. 47 (Cass., Sez. II, 26 aprile 2017, n. 10297).
La giurisprudenza costante sostiene che la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47
del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della
necessaria concessione edificatoria si applica nei soli contratti con effetti
traslativi, quindi al definitivo che concretizza il trasferimento del bene, e
non ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita in
quanto “la dichiarazione di regolarità o
la produzione della documentazione relative alla regolarità dell'edificazione,
all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi
primi due versamenti, all'atto della stipulazione del definitivo contratto
traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza
ex art. 2932 cod. civ., che tiene luogo di tale contratto (Cass., Sez. II, 9
maggio 2016, n. 9318)”.
Non poteva dichiararsi l’inadempimento
dei promittenti venditori secondo il giudice di legittimità sia perché la
promissaria acquirente era a conoscenza sin dal momento della stipula del
preliminare dello stato irregolare del bene, sia perché “detta situazione edilizia non precludeva la possibilità di rogare
l'atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia
dell'abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia
della parziale difformità (cfr. Cass. sez. II, 18 settembre 2009, n. 20258)”.
La Corte infine rilevava che il
Tribunale aveva valutato in ogni caso il comportamento colpevole prevalente
della promissaria acquirente sia per la mancata corresponsione della somma
pattuita quale terza rata del prezzo dell'immobile che per la circostanza
accertata che l’attrice, avuta la consegna anticipata dell'immobile, aveva
fatto eseguire senza autorizzazione amministrativa varie opere di ristrutturazione
neppure consentite dai promissari venditori provocando il sequestro penale
dell'immobile.
Conclusivamente va detto che la
Cassazione ha ribadito la validità del contratto preliminare di compravendita
immobiliare stipulato dopo l'entrata in vigore dell’art. 40 della legge n.
47/1985 in quanto la sanzione della nullità prevista si applica solo ai contratti
con effetti traslativi restandone esclusi i contratti con efficacia
obbligatoria come il preliminare di vendita.
Chiarimenti sul tema della
nullità o risoluzione del contratto preliminare di compravendita di immobili:
mail studiolegaledevaleri@hotmail.com
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