CONDOMINIO. La modifica delle tabelle millesimali.

Ogni condomino può agire in giudizio per chiedere che le tabelle millesimali siano modificate dal Tribunale,competente per territorio, ma occorre considerare con attenzione se vi sono le condizioni per ottenere la rettifica e darne prova.

Gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabiliscono che i valori proporzionali di ogni piano o delle porzioni di piano di proprietà esclusiva dei singoli condomini devono essere ragguagliati in millesimi a quelli dell'intero edificio e indicati in una tabella allegata al regolamento.
Tali valori possono essere riveduti anche nell'interesse di un solo condomino ma devono sussistere due condizioni: devono essere conseguenza di un errore oppure se è notevolmente alterato il rapporto originario tra detti valori in conseguenza di mutate condizioni di una parte dell'edificio, se vi è stata sopraelevazione di piani, una espropriazone parziale oppure innovazioni di vasta portata.

Segnalo all'attenzione dei lettori una recente sentenza della Cassazione civile, sezione II, n. 3001, pubblicata il 10 febbraio 2010.
I giudici della Suprema Corte hanno espresso il principio per cui non comportano la revisione o la modifica delle tabelle nè gli errori sulla determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al calcolo, nè i cambiamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, anche se abbiano determinato una rivalutazione delle singole unità dell'edificio non omogenea, o alterato il rapporto originario tra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio.
Il momento decisivo per individuare il valore delle singole porzioni immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini e del ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio è quello in cui è stato adottato il regolamento e sono state formate le tabelle.
Qualora venga richiesta la revisione delle tabelle gli errori devono, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabii tra i valori posti a base della originaria redazone delle tabelle e quelli a quel tempo effettivi, risultare anche oggettivamente verificabili tenuto conto degli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato.

La vicenda giudiziale relativa alla sentenza dello scorso febbraio era stata originata dall'azione di un condomino di Torino per l'accertamento dell'erroneità delle tabelle millesimali di riparto delle spese, alo scopo di ottenere la restituzione delle somme che costui aveva versato in eccesso nel corso di circa dieci anni.
Il Tribunale di Torino aveva respinto la domanda e così pure la Corte di Appello che, nel sottolineare che l'errore rilevante ai fini dell'art. 69 disp. att. Codice Civile deve avere carattere oggettivo e provocare una rilevante divergenza tra il valore attribuito nelle tabelle delle unità immobiliari e quello effettivo, aveva rilevato la mancata indicazione e dimostrazione specifica degli errori oggettivi da cui erano viziate le tabelle e che la presunta erroneità di queste non poteva desumersi dalla divergenza da quelle elaborate nella consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del giudizio che si era basata su criteri di valutazione e di calcolo propri dell'attualità.
Dunque la difesa del condomino non aveva fornito la prova di quali criteri di calcolo fossero stati usati per la formazione delle tabelle originarie e la loro coincidenza con quelli usati dal consulente nominato dal Giudice per giungere a redigere tabelle difformi.

Va quindi suggerita la massima cautela nel valutare l'opportunità di una azione giudiziale mirante ad ottenere la rettifica delle tabelle millesimali.
Devo inoltre precisare che l'errore che giustifica la revisione non è l'errore di cui all'art. 1428 e seguenti del Codice Civile in materia di vizi del consenso nel contratto, ma quello da cui deriva un evidente divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.