Condominio. Apertura di B & B o affittacamere. Cassazione n. 24707 del 20 novembre 2014. Detraibile IVA spese di ristrutturazione per l'avvio di attività di affittacamere.

Con la recente sentenza n. 24707/2014 il giudice di legittimità si è pronunciato sulla problematica delle attività di affittacamere e di conseguenza anche sui bed & breakfast, in condominio escludendo che le stesse provochino un mutamento delle destinazione d'uso degli immobili utilizzati come “civile abitazione” e implichino conseguenze dannose per gli altri condomini, salvo, precisiamo, situazioni di conclamato rilievo quanto a molestie.

La decisione della seconda sezione della Cassazione ha respinto il ricorso di un condominio di Roma, ubicato in un via a pochi passi dal Vaticano che si fondava sulle disposizioni del regolamento condominiale secondo cui«è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato» disposizione che dunque, secondo i condomini, avrebbe escluso l'esercizio di attività ricettiva in un appartamento facente parte del condominio.

La tesi sostenuta dal condominio era stata accolta dal giudice di primo grado che aveva, infatti, ordinato il fermo dell'attività, ma era stata poi ribaltata dalla Corte d'Appello cui due condomini, proprietario degli immobili interessati si erano rivolti.

Il giudice di secondo grado accertava che “l'attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”, risultava inoltre inammissibile un'interpretazione estensiva del disposto all' art. 6 del regolamento condominiale che riservasse ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli privati professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel complesso condominiale. 

Considerando altresì che «in concreto» l'interpretazione del regolamento data dal condominio era stata «più permissiva di quanto derivante dalla stretta interpretazione letterale», nell'edificio, infatti, c'erano già una scuola, delle attività commerciali ed una agenzia di assicurazione, senza che questo avesse comportato alcuna restrizione.

Secondo la Corte di Cassazione l'attività di bed and breakfast non comporta a priori “conseguenze pregiudizievoli” per gli altri condomini tenuto altresì conto, come ha ritenuto il giudice d'appello che “che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell'attività di bed and breakfast". 

La tesi è peraltro concorde con l'art. 2 lettera A del regolamento della Regione Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che «l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici".

L'apertura di un bed and breakfast o l'avvio di una attività di affittacamere in condominio non è quindi subordinata all'approvazione dell'assemblea condominiale. 

Cassazione civ. V, 29 aprile 2015 n. 8628. 

Detraibilità IVA spese di ristrutturazione per l'attività di affittacamere.

Sempre in tema di avvio di attività di affittacamere e B & B segnalo ai lettori la recentissima decisione della V sezione tributaria della Cassazione che ha respinto un ricorso dell'Agenzia delle Entrate affermando la detraibilità dell' IVA sulle spese effettuate per le ristrutturazioni edilizie relative ad attività di affittacamere, secondo i giudici di piazza Cavour non rileva la classificazione catastale dell’immobile ma la strumentalità all’ esercizio di impresa. 

Consulenza L. 135/2001 riforma del turismo, avvio di attività ricettive e normativa regionale.

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