DIRITTO IMMOBILIARE. Mediazione e compenso se l'affare non viene concluso. Clausola vessatoria ?

Una recente decisione della Cassazione è intervenuta in materia di mediazione e diritto al compenso che, in base ad apposita clausola sottoscritta dalla parte, spetterebbe al mediatore, in questo caso una agenzia immobiliare, anche nel caso in cui l'affare non sia giunto a buon fine.
Va premesso che il codice civile definisce mediatore "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione,dipendenza o rappresentanza" (art. 1754) e che questi ha diritto alla provvigione "da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per l'effetto del suo intervento." (art. 1755).
Nella fattispecie che si commenta era stata inserita nel contratto di mediazione una clausola che prevedeva, anche in mancanza di conclusione dell'affare, un compenso al mediatore pari a quello spettante nel caso di conclusione positiva.
Le clausole di un contratto si qualificano come vessatorie, dunque inefficaci come previsto dalla Legge 52/1996, quando sono predisposte nell'interesse prevalente di una delle parti. Pertanto qualora siano state sottoscritte la parte interessata può dedurne in giudizio la nullità chiedendone la disapplicazione.

I giudici della terza sezione con la sentenza n. 22357 del 3 novembre 2010 hanno ritenuto che qualora il mediatore presenti al conferente l'incarico un terzo disponibile a concludere l'affare e ne ottenga un rifiuto, in presenza di tale clausola debba valutarsi la vessatorietà o meno, secondo quanto previsto dall'art. 33,comma primo, del codice del consumo, qualora non sia esplicitato che in tale caso il compenso è dovuto al mediatore per l'attività svolta fino a quel momento.
Ricordiamo che l'art. 33 del Decreto Lgs. 6 settembre 2005 n. 206, il cosiddetto Codice del consumo al primo comma statuisce che "nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto." Il secondo comma elenca una serie di clausole con oggetto indicato che si presumono vessatorie, dunque nulle, fino a prova contraria.

Nell'ipotesi diversa in cui la parte che ha conferito l'incarico non abbia voluto concludere l'affare poichè sia venuta a conoscere circostanze ostative non comunicate dal mediatore, configurandosi una responsabilità di quest'ultimo per violazione dei doveri di correttezza e buona fede (articoli 1175 e 1375 del codice civile) la previsione di dover versare comunque il compenso si configurerebbe una clausola penale applicandosi il secondo comma del medesimo art. 33 del codice del consumo, presumendosi la vessatorietà di tale clausola che andrebbe caducata.

La vicenda in questione vedeva come protagonista la proprietaria di un immobile che aveva sottoscritto un incarico di mediazione che contemplava una clausola per cui la provvigione doveva essere corrisposta ad una agenzia immobiliare anche nel caso in cui l'affare non si fosse concluso per causa imputabile alla sua volontà.
Costei si era rifiutata di concludere un contratto preliminare con un terzo, aspirante acquirente, presentato dall'agenzia.
L'immobiliare, non avendo ricevuto il pagamento della provvigione, attivava il procedimento per decreto ingiuntivo, la parte si opponeva deducendo la nullità della clausola citata in quanto vessatoria ma sia il Tribunale che la Corte di Appello respingevano l'opposizione accogliendo le tesi del mediatore.
La controversia è approdata alla Suprema Corte i cui giudici hanno ribadito come la parte non ha l'obbligo di concludere il contratto con il terzo presentato dal mediatore neppure alle condizioni previste nell'incarico non potendosi configurare un obbligo a contrarre, ciò in conformità a precedenti decisioni tra cui Cassazione n. 11244/2003 e 5095/2006.
Se la parte non conclude l'affare con il terzo che abbia formulato una offerta coincidente con le sue aspettative comunicate al mediatore la previsione del pagamento della provvigione può avere causa solo nella remunerazione per la ricerca dell'acquirente.
Se però il compenso in questo caso viene previsto nella stessa misura di quello pattuito per la conclusione dell'affare il giudice deve verificare se vi sia squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti e dunque si configuri la vessatorietà della clausola ex art. 33, primo comma del codice del consumo, il che importa la sua inefficacia.
I giudici, accogliendo uno dei due motivi del ricorso, hanno rinviato alla Corte di Appello in diversa composizione al fine di riconsiderare alla luce dei principi di diritto espressi la qualificabilità o meno del rifiuto di concludere l'affare come oggettivamente giustificato e nel caso affermativo verificare la sussistenza dell'equilibrio delle prestazioni nel contratto di conferimento dell'incarico.

Conclusivamente consiglio se si preferisce conferire l'incarico ad una agenzia immobiliare di verificare con attenzione, prima di apporre la propria firma, tutte le clausole inserite nel modello prestampato che viene proposto dal mediatore (la Legge 39/1989, che regola l'attività di mediazione, prevede che moduli e formulari per l'incarico di mediazione e la proposta di acquisto predisposti dai mediatori devono essere depositati presso le Camere di Commercio) e comunque impegnarsi a versare la provvigione, da pattuirsi nel "quantum" e nelle modalità di versamento, solo nel caso di conclusione dell'affare, alle condizioni richieste sia per quanto concerne il prezzo che le modalità effettuando il pagamento contestualmente al rogito notarile.

Lo Studio Legale De Valeri assiste le parti nella fase delle trattative finalizzate alla compravendita di immobili, locazioni e cessioni di azienda fino al rogito notarile, redigendo la proposta di acquisto, il contratto preliminare, curando l'inserimento di clausole di tutela degli interessi delle parti nel contratto definitivo predisposto dal notaio.