Il decreto legge 12 settembre 2014 n. 133, convertito con modifiche dalla Legge 164/2014 ha introdotto all’
art. 23 la disciplina dei contratti
di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili che
regolamenta le tutele per le parti contraenti.
In breve nel Rent to buy
“affitto per poi acquistare” il proprietario o il costruttore concede in godimento
un immobile, abitativo ed anche in costruzione o non abitativo, con il diritto per
il conduttore di acquistarlo, entro la data fissata, imputando una parte del
canone di locazione, espressamente specificata nel contratto, a prezzo di
acquisto.
Il legislatore, scendendo nel dettaglio, ha previsto che le
parti hanno la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione, regolato
dalle relative norme applicabili che prevedono l’immediata concessione del
godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un
termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di
canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis
codice civile.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo
2645-bis del codice civile, trascrizione dei contratti preliminari, e’ elevato
a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci
anni.
In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice
civile, esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto e se il
contratto ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del D.
Lgs. 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita’, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita’, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto.
In caso di fallimento
del concedente il contratto prosegue, fatta salva
l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D.16 marzo 1942,
n.267.
Quanto alla revocatoria
fallimentare la vendita non vi è soggetta ma deve essere pattuita al cosiddetto
“giusto prezzo” ovvero il prezzo ricavabile dal mercato per gli immobili di
simili caratteristiche e riferirsi all abitazione principale del conduttore o
dei suoi parenti o affini più stretti.
In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del R.D. 16 marzo 1942, n.267 e successive modificazioni, se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni del comma 5.
Le
disposizioni dell’art 23 del decreto si applicano anche ai contratti
di locazione con clausola di trasferimento della proprieta’ vincolante per
ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta’,
stipulati successivamente alla data di entrata in vigore.
Nella
conversione in legge è stato opportunamente previsto che le parti definiscano
in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il
concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di
acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
Il
comma aggiunto dispone: 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la
quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in
caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile
entro il termine stabilito.
L’inserimento
del comma 1 bis persegue la ratio di
scongiurare un ingiustificato arricchimento del proprietario,
locatore-concedente.
A fronte del versamento da parte del futuro acquirente di una somma mensile di cui una parte viene considerata come canone di locazione effettiva ed il resto in conto di futuro acquisto qualora l’acquisto non si perfezioni il proprietario dovrà restituire quanto ricevuto a tale titolo come le parti avranno pattuito nel contratto.
A fronte del versamento da parte del futuro acquirente di una somma mensile di cui una parte viene considerata come canone di locazione effettiva ed il resto in conto di futuro acquisto qualora l’acquisto non si perfezioni il proprietario dovrà restituire quanto ricevuto a tale titolo come le parti avranno pattuito nel contratto.
Per chi intende vendere il
proprio immobile il Rent to Buy
permette di reperire con più facilità potenziali interessati, permane tuttavia
il rischio che il conduttore decida poi di non acquistare il bene non potendo
essere obbligato in tal senso.
In questo caso il proprietario potrà
trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato, somma che sarà certamente
superiore ai correnti canoni di locazione.
Altra criticità pratica è che
l’immobile rimanga occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover avviare
la procedura giudiziale per ottenere la riconsegna del bene.
E’ prevista la trascrizione nei
registri immobiliari del contratto per un massimo di dieci anni che consentirà
al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre
pregiudizi che emergano dopo la trascrizione.
A parere di chi scrive,
considerato lo stallo del mercato immobiliare dovuto alla tassazione che ha
raggiunto un picco insostenibile e l’attuale difficoltà ad ottenere mutui da
parte dei potenziali acquirenti, il Rent to buy costituisce un ottima chance
per l’acquisto o la vendita della casa o dell’immobile commerciale, pur con le
dovute cautele quanto ad esame preventivo dell’immobile e dell’affidabilità
economica del proprietario concedente che si impegna eventualmente a vendere e
del conduttore.
La
complessità di questa forma contrattuale con le relative pattuizioni, che
devono essere ben calibrate per scongiurare successivi contenziosi e tutelare
entrambe le parti, richiede l’intervento di professionisti esperti del diritto
immobiliare che dovranno elaborare l’accordo da presentare al notaio per la
trascrizione.
Consulenza alle parti e assistenza per la redazione del contratto fino alla trascrizione.
Studio Legale De Valeri
studiolegaledevaleri@gmail.com