Acquistare "sulla carta" immobili la cui costruzione è da iniziare o ancora da finire e che verranno consegnati successivamente, a parere di chi scrive e si occupa anche di diritto immobiliare, è una scelta che può avere i suoi vantaggi, soprattutto economici per le giovani coppie, ma va perseguita con la dovuta cautela.
Non a caso il legislatore, dopo che migliaia di famiglie italiane sono state coinvolte nei fallimenti di imprese di costruzioni rimanendo senza casa pur avendo versato cospicui anticipi, ha varato nel 2005 il Decreto Legislativo 122/2005, "disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire" che si applica ai contratti relativi al trasferimento dei diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili, ad esempio l'usufrutto, per i quali il permesso di costruire è richiesto successivamente al 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del decreto.
La tutela accordata dal D.Lgs. 122, va sottolineato, è riservata solo all'acquirente persona fisica "che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing (...) ovvero colui il quale, ancorchè non socio di una coooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa." nei confronti del costruttore che può essere un imprenditore o una cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire ...sia nel caso in cui l'immobile venga edificato direttamente da costoro o la costruzione sia data in appalto o eseguita da terzi.
In sintesi il decreto prevede, regolando analiticamente il contenuto del preliminare tra le parti, a carico del costruttore all'atto della stipula del contratto di cessione della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativi ai soli immobili da costruire o ultimare, l'obbligo di rilasciare una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore che egli ha riscosso e deve ancora riscuotere dall'acquirente secondo quanto stabilito nel contratto, ad esclusione delle somme che dovranno essere erogate da un soggetto terzo mutuante.
La fideiussione assicurativa o bancaria garantisce la restituzione delle somme e di ogni altro corrispettivo versato dall'acquirente, oltre agli interessi legali,nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, qualora si verifichi il fallimento o la liquidazione coatta amministrativa o la trascrizione di un pignoramento relativo all'immobile in questione.
Il costruttore è anche obbligato a contrarre e a consegnare all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa decennale a beneficio di chi acquista con decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori.
La polizza assicura l'acquirente dai danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi che si manifestino dopo la conclusione della compravendita del bene.
E' la garanzia decennale prevista dall'art. 1669 del codice civile "rovina e difetti di cose immobili" che prevede la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e di chi acquisterà da costui, a patto che i vizi gravi,ovvero quelli che incidono sulla solidità,efficenza e durata della struttura (Cassazione 3002/2001), siano denunciati entro un anno dalla scoperta, statuendo, si ricordi per l'azione giudiziale,la prescrizione del diritto entro un anno dalla denuncia.
Di fondamentale importanza è stata la costituzione con il decreto del "Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire", istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze e gestito dalla CONSAP, la concessionaria servizi assicurativi pubblici, grazie al quale, con la verifica di precisi requisiti oggettivi, si assicurava un indennizzo agli acquirenti che avevano subito la perdita di denaro o di altri beni senza conseguire il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento a seguito del verificarsi della situazione di crisi del costruttore.
Il termine per la presentazione delle istanze alla CONSAP è scaduto il 30.6.2008, come si apprende dal sito www.consap.it.
In questa sede era possibile solo un rapido excursus sul decreto 122, senza accennare agli altri contenuti di una normativa complessa ma di palese importanza sia per chi vuole acquistare un immobile che per le imprese edili.
Coloro che fossero interessati ad approfondire i temi trattati, la fideiussione, la polizza assicurativa, i requisiti del contratto preliminare e le altre disposizioni del decreto possono contattare lo Studio per ogni chiarimento.
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