Sblocca cantieri e condomini. Un amministratore giudiziario per intervenire sugli edifici degradati.

E' stato pubblicato il cosiddetto Decreto Sblocca cantieri, ovvero la Legge 55/2019, sulla Gazzetta Ufficiale n. 140 del 17 giugno 2019, e, tra le altre disposizioni, porto all'attenzione dei lettori del blog la norma, art. 5 sexies, che dovrebbe permettere di risolvere il problema degli edifici condominiali in cattivo stato di manutenzione.
La norma prevede che, a seguito della dichiarazione di degrado effettuata dal sindaco con ordinanza, questi possa far nominare un amministratore giudiziario per assumere, in sostituzione dell’assemblea, le decisioni indifferibili e necessarie per migliorare le condizioni dello stabile.

Ecco il testo dell'art. 5 sexies del DL 32/2019.
"1. Negli edifici condominiali dichiarati degradati dal comune nel cui territorio sono ubicati gli edifici medesimi, quando ricorrono le condizioni di cui all'articolo 1105, quarto comma, del codice civile, la nomina di un amministratore giudiziario puo' essere richiesta anche dal sindaco del comune ove l'immobile e' ubicato. 
L'amministratore giudiziario assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea. 
2. Le dichiarazioni di degrado degli edifici condominiali di cui al comma 1 sono effettuate dal sindaco del comune con ordinanza ai sensi dell'articolo 50, comma 5, del testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali, di cui al decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, nel quadro della disciplina in materia di sicurezza delle citta' di cui al decreto-legge 20 febbraio 2017, n. 14, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 aprile 2017, n. 48. 
3. Dall'attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica."

Il quarto comma dell'art. 1105 del codice civile prevede che "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore."

Vedremo nel concreto se questa facoltà della P.A., a tutela dell'incolumità pubblica, certamente a rischio di impopolarità, verrà applicata nei comuni...ricordando che gli oneri degli interventi verranno posti a carico dei condomini.

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Condominio. Apertura di B & B o affittacamere. Cassazione n. 24707 del 20 novembre 2014. Detraibile IVA spese di ristrutturazione per l'avvio di attività di affittacamere.

Con la recente sentenza n. 24707/2014 il giudice di legittimità si è pronunciato sulla problematica delle attività di affittacamere e di conseguenza anche sui bed & breakfast, in condominio escludendo che le stesse provochino un mutamento delle destinazione d'uso degli immobili utilizzati come “civile abitazione” e implichino conseguenze dannose per gli altri condomini, salvo, precisiamo, situazioni di conclamato rilievo quanto a molestie.

La decisione della seconda sezione della Cassazione ha respinto il ricorso di un condominio di Roma, ubicato in un via a pochi passi dal Vaticano che si fondava sulle disposizioni del regolamento condominiale secondo cui«è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato» disposizione che dunque, secondo i condomini, avrebbe escluso l'esercizio di attività ricettiva in un appartamento facente parte del condominio.

La tesi sostenuta dal condominio era stata accolta dal giudice di primo grado che aveva, infatti, ordinato il fermo dell'attività, ma era stata poi ribaltata dalla Corte d'Appello cui due condomini, proprietario degli immobili interessati si erano rivolti.

Il giudice di secondo grado accertava che “l'attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”, risultava inoltre inammissibile un'interpretazione estensiva del disposto all' art. 6 del regolamento condominiale che riservasse ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli privati professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel complesso condominiale. 

Considerando altresì che «in concreto» l'interpretazione del regolamento data dal condominio era stata «più permissiva di quanto derivante dalla stretta interpretazione letterale», nell'edificio, infatti, c'erano già una scuola, delle attività commerciali ed una agenzia di assicurazione, senza che questo avesse comportato alcuna restrizione.

Secondo la Corte di Cassazione l'attività di bed and breakfast non comporta a priori “conseguenze pregiudizievoli” per gli altri condomini tenuto altresì conto, come ha ritenuto il giudice d'appello che “che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell'attività di bed and breakfast". 

La tesi è peraltro concorde con l'art. 2 lettera A del regolamento della Regione Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che «l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici".

L'apertura di un bed and breakfast o l'avvio di una attività di affittacamere in condominio non è quindi subordinata all'approvazione dell'assemblea condominiale. 

Cassazione civ. V, 29 aprile 2015 n. 8628. 

Detraibilità IVA spese di ristrutturazione per l'attività di affittacamere.

Sempre in tema di avvio di attività di affittacamere e B & B segnalo ai lettori la recentissima decisione della V sezione tributaria della Cassazione che ha respinto un ricorso dell'Agenzia delle Entrate affermando la detraibilità dell' IVA sulle spese effettuate per le ristrutturazioni edilizie relative ad attività di affittacamere, secondo i giudici di piazza Cavour non rileva la classificazione catastale dell’immobile ma la strumentalità all’ esercizio di impresa. 

Consulenza L. 135/2001 riforma del turismo, avvio di attività ricettive e normativa regionale.

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Building Manager. Riforma del condominio. Studio Legale De Valeri, Groma e Fondazione geometri organizzano un convegno a Roma il 21 maggio 2013.

Il 18 giugno 2013 entrerà in vigore la riforma del condominio, invito i lettori del blog, gli amministratori e i condomini a partecipare al prossimo evento che si svolgerà a Roma il 21 maggio.
La partecipazione è gratuita.
Lo Studio Legale De Valeri ha ideato il convegno con Groma, fondazione geometri, Agiai, Agefis e Inarcheck presso Palazzo Corrodi, sede della Cassa previdenza geometri, in lungotevere Arnaldo da Brescia 4, orario 9.00 - 13.00 / 14.30 - 18.00.

"Building Manager". Riforma del condominio. Una grande opportunità professionale per gli amministratori. Le novità della legge 11 dicembre 2012 n. 220.

La partecipazione richiede la registrazione inviando una mail a groma@groma.it
Crediti per i geometri liberi professionisti. 
Info: Studio Legale De Valeri mail studiolegaledevaleri@gmail.com tel. 06.3210868 - 347.8013774.

L'Avv. De Valeri interverrà sul tema: le novità per l'amministratore, cenni sulla responsabilità civile e penale, casistica giurisprudenziale.

CONDOMINIO. La modifica delle tabelle millesimali.

Ogni condomino può agire in giudizio per chiedere che le tabelle millesimali siano modificate dal Tribunale,competente per territorio, ma occorre considerare con attenzione se vi sono le condizioni per ottenere la rettifica e darne prova.

Gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabiliscono che i valori proporzionali di ogni piano o delle porzioni di piano di proprietà esclusiva dei singoli condomini devono essere ragguagliati in millesimi a quelli dell'intero edificio e indicati in una tabella allegata al regolamento.
Tali valori possono essere riveduti anche nell'interesse di un solo condomino ma devono sussistere due condizioni: devono essere conseguenza di un errore oppure se è notevolmente alterato il rapporto originario tra detti valori in conseguenza di mutate condizioni di una parte dell'edificio, se vi è stata sopraelevazione di piani, una espropriazone parziale oppure innovazioni di vasta portata.

Segnalo all'attenzione dei lettori una recente sentenza della Cassazione civile, sezione II, n. 3001, pubblicata il 10 febbraio 2010.
I giudici della Suprema Corte hanno espresso il principio per cui non comportano la revisione o la modifica delle tabelle nè gli errori sulla determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al calcolo, nè i cambiamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, anche se abbiano determinato una rivalutazione delle singole unità dell'edificio non omogenea, o alterato il rapporto originario tra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio.
Il momento decisivo per individuare il valore delle singole porzioni immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini e del ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio è quello in cui è stato adottato il regolamento e sono state formate le tabelle.
Qualora venga richiesta la revisione delle tabelle gli errori devono, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabii tra i valori posti a base della originaria redazone delle tabelle e quelli a quel tempo effettivi, risultare anche oggettivamente verificabili tenuto conto degli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato.

La vicenda giudiziale relativa alla sentenza dello scorso febbraio era stata originata dall'azione di un condomino di Torino per l'accertamento dell'erroneità delle tabelle millesimali di riparto delle spese, alo scopo di ottenere la restituzione delle somme che costui aveva versato in eccesso nel corso di circa dieci anni.
Il Tribunale di Torino aveva respinto la domanda e così pure la Corte di Appello che, nel sottolineare che l'errore rilevante ai fini dell'art. 69 disp. att. Codice Civile deve avere carattere oggettivo e provocare una rilevante divergenza tra il valore attribuito nelle tabelle delle unità immobiliari e quello effettivo, aveva rilevato la mancata indicazione e dimostrazione specifica degli errori oggettivi da cui erano viziate le tabelle e che la presunta erroneità di queste non poteva desumersi dalla divergenza da quelle elaborate nella consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del giudizio che si era basata su criteri di valutazione e di calcolo propri dell'attualità.
Dunque la difesa del condomino non aveva fornito la prova di quali criteri di calcolo fossero stati usati per la formazione delle tabelle originarie e la loro coincidenza con quelli usati dal consulente nominato dal Giudice per giungere a redigere tabelle difformi.

Va quindi suggerita la massima cautela nel valutare l'opportunità di una azione giudiziale mirante ad ottenere la rettifica delle tabelle millesimali.
Devo inoltre precisare che l'errore che giustifica la revisione non è l'errore di cui all'art. 1428 e seguenti del Codice Civile in materia di vizi del consenso nel contratto, ma quello da cui deriva un evidente divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Verba iuris. Condominio. IL LASTRICO SOLARE

In questa sezione l'Avv. De Valeri dà una breve spiegazione su termini ed istituti del diritto di uso ricorrente.

I lettori possono intervenire condividendo le proprie esperienze collegate ai termini giuridici citati.

Chi lo desidera può ricevere chiarimenti rivolgendosi alla mail studiolegaledevaleri@gmail.com

Il lastrico solare -

E' la copertura degli edifici condominiali. Il lastrico solare è comune quando l'uso è di tutti i condomini, è di uso esclusivo quando in tutto o in parte fa parte della proprietà di uno o più condomini. Nel caso di lastrico solare comune le spese di riparazione o ricostruzione devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali di proprietà (art. 1123, 1° comma codice civile) o, nel caso vi sia un diverso grado di utilizzo, in proporzione all'uso che ogni condomino può farne (art. 1123, 2°comma).

Se invece il lastrico solare è di uso esclusivo le spese sono a carico di coloro che ne hanno l'uso per un terzo e per il resto a carico di tutti gli altri condomini o di coloro ai quali la parte di edificio sovrastata dal lastrico è a servizio in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ognuno di questi (art. 1126 codice civile).