Immobiliare. Il preliminare di un immobile abusivo non è annullabile.

E’ valido il contratto preliminare per la compravendita di un immobile parzialmente abusivo ? La Cassazione di recente si è pronunciata in senso affermativo precisando che va considerata la natura meramente obbligatoria del preliminare e che non ricorre l’inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della  parziale o totale abusività dell'immobile.

La decisione in commento è della II° sezione della Corte di Cassazione civile, sentenza n. 20707 pubblicata il 4 settembre 2017.

 

La controversia in questione derivava dall’azione giudiziale di una promissaria acquirente di un immobile che dopo la sottoscrizione di un contratto preliminare, accortasi a suo dire che l’immobile era affetto da irregolarità urbanistiche, citava i promittenti venditori chiedendo al Tribunale di dichiarare la nullità del preliminare e, in via subordinata, la risoluzione.

Le parti promittenti venditrici che avevano presentato l’istanza di sanatoria tardivamente eccepivano che la controparte era a conoscenza della seppur parziale abusività dell'immobile e dell’esito negativo della pratica di condono. Inoltre l’attrice immessa nel possesso aveva realizzato opere abusive che avevano determinato il sequestro del bene e l’avvio di un procedimento penale e a completamento degli addebiti non aveva versato la terza rata del prezzo.

Il Tribunale autorizzava il sequestro giudiziario dell'immobile e con sentenza escludeva la nullità del preliminare e dichiarava la risoluzione per inadempimento dell'attrice che proponeva l’appello poi dichiarato inammissibile a causa della mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei promittenti venditori che non si era costituito nel giudizio.

Dopo una prima decisione della Suprema Corte che rinviava alla Corte d’Appello la quale però rigettava l’impugnazione, la promittente acquirente adiva nuovamente la Corte di Cassazione che definitivamente respingeva le tesi della difesa della promissaria acquirente.

Per quanto di interesse in merito al quesito iniziale il giudice di legittimità ha rilevato che “non è configurabile la dedotta nullità del preliminare per abusività dell'immobile. Infatti, al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall'art. 15 della legge n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata legge n. 47 (Cass., Sez. II, 26 aprile 2017, n. 10297).

La giurisprudenza costante sostiene che la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria si applica nei soli contratti con effetti traslativi, quindi al definitivo che concretizza il trasferimento del bene, e non ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita in quanto “la dichiarazione di regolarità o la produzione della documentazione relative alla regolarità dell'edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all'atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 cod. civ., che tiene luogo di tale contratto (Cass., Sez. II, 9 maggio 2016, n. 9318)”.

Non poteva dichiararsi l’inadempimento dei promittenti venditori secondo il giudice di legittimità sia perché la promissaria acquirente era a conoscenza sin dal momento della stipula del preliminare dello stato irregolare del bene, sia perché “detta situazione edilizia non precludeva la possibilità di rogare l'atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia dell'abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità (cfr. Cass. sez. II, 18 settembre 2009, n. 20258)”.

La Corte infine rilevava che il Tribunale aveva valutato in ogni caso il comportamento colpevole prevalente della promissaria acquirente sia per la mancata corresponsione della somma pattuita quale terza rata del prezzo dell'immobile che per la circostanza accertata che l’attrice, avuta la consegna anticipata dell'immobile, aveva fatto eseguire senza autorizzazione amministrativa varie opere di ristrutturazione neppure consentite dai promissari venditori provocando il sequestro penale dell'immobile.

Conclusivamente va detto che la Cassazione ha ribadito la validità del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dopo l'entrata in vigore dell’art. 40 della legge n. 47/1985 in quanto la sanzione della nullità prevista si applica solo ai contratti con effetti traslativi restandone esclusi i contratti con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.

Chiarimenti sul tema della nullità o risoluzione del contratto preliminare di compravendita di immobili:

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Immobiliare. La chance del Rent to Buy. Convertito il decreto dalla Legge 164 in vigore dal 12 novembre 2014.

Il recente provvedimento del governo Renzi “Sblocca Italia” ovvero il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 ha regolamentato la forma contrattuale che sta assumendo crescente rilevanza nel mercato immobiliare il Rent to Buy.

Il decreto reca “Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle

opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive”.

Viene introdotta all’ art. 23 la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, volta a predisporre in via normativa delle tutele per le parti contraenti.

In sintesi nel Rent to Buy "affitto per poi acquistare" il proprietario concede in godimento un immobile, abitativo o non abitativo, con il diritto per il conduttore di acquistarlo, entro la data fissata, imputando una parte del canone di locazione, espressamente specificata nel contratto, a prezzo di acquisto. 
In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversi accordi, acquisisce per intero i canoni versati mentre se inadempiente è il proprietario il conduttore ha diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorati degli interessi legali.  

Il legislatore, scendendo nel dettaglio, ha previsto che le parti hanno la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione, regolato dalle relative norme applicabili che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile.

La trascrizione produce gli stessi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti,non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Ai contratti si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

Si applicano inoltre le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 e degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.

In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile e il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D.16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. 

In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

Le disposizioni dell'art 23 si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del decreto 133.

Il decreto legge 133 è stato convertito dalla legge n. 164 dell’11 novembre 2014 in vigore dal 12 novembre 2014.

L’art. 23 che regola il Rent to buy è stato modificato con l'aggiunta peraltro assai rilevante quanto a contenuto del comma 1 bis che stabilisce:

«1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprieta’
dell’immobile entro il termine stabilito».

Lo Studio Legale De Valeri assiste le parti nella fase delle trattative finalizzate alla conclusione del Rent to Buy e raggiunto l'accordo provvede alla redazione del contratto e successive fasi fino alla stipula del rogito.

studiolegaledevaleri@gmail.com

EDILIZIA. La tutela per gli acquirenti di immobili da costruire.

Acquistare "sulla carta" immobili la cui costruzione è da iniziare o ancora da finire e che verranno consegnati successivamente, a parere di chi scrive e si occupa anche di diritto immobiliare, è una scelta che può avere i suoi vantaggi, soprattutto economici per le giovani coppie, ma va perseguita con la dovuta cautela.

Non a caso il legislatore, dopo che migliaia di famiglie italiane sono state coinvolte nei fallimenti di imprese di costruzioni rimanendo senza casa pur avendo versato cospicui anticipi, ha varato nel 2005 il Decreto Legislativo 122/2005, "disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire" che si applica ai contratti relativi al trasferimento dei diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili, ad esempio l'usufrutto, per i quali il permesso di costruire è richiesto successivamente al 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del decreto.

La tutela accordata dal D.Lgs. 122, va sottolineato, è riservata solo all'acquirente persona fisica "che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing (...) ovvero colui il quale, ancorchè non socio di una coooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa." nei confronti del costruttore che può essere un imprenditore o una cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire ...sia nel caso in cui l'immobile venga edificato direttamente da costoro o la costruzione sia data in appalto o eseguita da terzi.

In sintesi il decreto prevede, regolando analiticamente il contenuto del preliminare tra le parti, a carico del costruttore all'atto della stipula del contratto di cessione della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativi ai soli immobili da costruire o ultimare, l'obbligo di rilasciare una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore che egli ha riscosso e deve ancora riscuotere dall'acquirente secondo quanto stabilito nel contratto, ad esclusione delle somme che dovranno essere erogate da un soggetto terzo mutuante.
La fideiussione assicurativa o bancaria garantisce la restituzione delle somme e di ogni altro corrispettivo versato dall'acquirente, oltre agli interessi legali,nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, qualora si verifichi il fallimento o la liquidazione coatta amministrativa o la trascrizione di un pignoramento relativo all'immobile in questione.

Il costruttore è anche obbligato a contrarre e a consegnare all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa decennale a beneficio di chi acquista con decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori.
La polizza assicura l'acquirente dai danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi che si manifestino dopo la conclusione della compravendita del bene.
E' la garanzia decennale prevista dall'art. 1669 del codice civile "rovina e difetti di cose immobili" che prevede la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e di chi acquisterà da costui, a patto che i vizi gravi,ovvero quelli che incidono sulla solidità,efficenza e durata della struttura (Cassazione 3002/2001), siano denunciati entro un anno dalla scoperta, statuendo, si ricordi per l'azione giudiziale,la prescrizione del diritto entro un anno dalla denuncia.

Di fondamentale importanza è stata la costituzione con il decreto del "Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire", istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze e gestito dalla CONSAP, la concessionaria servizi assicurativi pubblici, grazie al quale, con la verifica di precisi requisiti oggettivi, si assicurava un indennizzo agli acquirenti che avevano subito la perdita di denaro o di altri beni senza conseguire il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento a seguito del verificarsi della situazione di crisi del costruttore.
Il termine per la presentazione delle istanze alla CONSAP è scaduto il 30.6.2008, come si apprende dal sito www.consap.it.

In questa sede era possibile solo un rapido excursus sul decreto 122, senza accennare agli altri contenuti di una normativa complessa ma di palese importanza sia per chi vuole acquistare un immobile che per le imprese edili.
Coloro che fossero interessati ad approfondire i temi trattati, la fideiussione, la polizza assicurativa, i requisiti del contratto preliminare e le altre disposizioni del decreto possono contattare lo Studio per ogni chiarimento.

Litighiamo o conciliamo?

Il disegno di legge n. 1441 bis, recentemente approvato dalla Camera dei Deputati, da approvare da parte del Senato, prevede (art. 62 bis) l'obbligo, da parte degli avvocati di avvertire i loro clienti sulla possibilità di adire una procedura di conciliazione in alternativa alla lite giudiziaria.
Ma cosa è la "conciliazione" detta anche mediazione civile ?
E ' una procedura informale e flessibile attraverso la quale un conciliatore, terzo imparziale, indipendente e neutrale, scelto dalle parti, agevola la ripresa di un dialogo fra di loro, facilita una costruttiva comunicazione, aiuta la riattivazione di un rapporto più positivo, al fine di raggiungere un accordo volontario e condiviso in grado di soddisfare i loro interessi.
Gli avvocati sono strumenti essenziali di questa procedura in quanto assistono le parti pianificando gli incontri necessari redigendo infine l'accordo finale con pieno valore contrattuale.
L'Avv. De Valeri unitamente all' Avv. Sbardella sono in grado di assistere i clienti durante la procedura di conciliazione.
La conciliazione sicuramente rappresenta una opzione aggiuntiva che un buon avvocato può suggerire ai suoi clienti quando ne vede una probabile utilità.
Per maggiori dettagli e chiarimenti si può accedere al sito http://www.associazione-aicom.it/